Apartamento para Alugar: O "Investimento" que Suga sua Alma (e seu Bolso)

Por: Prof. Ricardo Alencar 

Janeiro de 2026

Ah, o "Sonho Brasileiro"! Quem nunca ouviu aquele tio no churrasco dizer: 

"Quem compra terra, não erra"? O problema é que, em 2026, quem compra apartamento para investir não só erra, como paga condomínio, taxa extra e ainda termina o mês no vermelho.

Se você está pensando em comprar um "apêzinho" para viver de aluguel e garantir a aposentadoria, pare agora. Respire. E leia isto antes de assinar sua sentença de "escravo de inquilino".

O Monstro Chamado "Condomínio"

Vamos falar a verdade nua e crua: o condomínio nunca cai. Ele só sobe. E sobe com a fúria de um alpinista profissional.

Em 2023, reclamávamos de condomínios a R$ 800. Hoje, em 2026, qualquer prédio com um porteiro que diz "bom dia" e um elevador que não trava dia sim, dia não, já cobra seus R$ 1.000 a R$ 2.000 mensais por uma caixa de fósforos de 60m².

E sabe qual é o problema? O condomínio sobe acima da inflação. É porteiro, zelador, manutenção, segurança, e a "taxa extra" para reformar o salão de festas que ninguém usa.

Se o seu apartamento ficar vago por dois meses, lá se foi todo o lucro do ano. Você não tem um ativo; você tem um tamagotchi gigante que come dinheiro.

A ilusão da Valorização do imóvel 

"Mas o imóvel valoriza!"

Será mesmo?

Diferente de uma casa ou terreno — onde você é dono do chão —, no apartamento você é dono de uma fração ideal de ar empilhado. E prédios envelhecem mal.

 Primeiros 10 anos: Tudo lindo, cheiro de tinta nova. Valoriza bem.

 Depois de 20 anos: Começam as infiltrações, a fachada caios pedaços e o elevador vira peça de museu.

 Resultado: O custo de manutenção explode e o valor do aluguel despenca porque o prédio vizinho é mais novo e tem "varanda gourmet".

Enquanto isso, o governo ri à toa. O IPTU é a galinha dos ovos de ouro das prefeituras. Eles adoram verticalização porque cobram 100 IPTUs no mesmo terreno onde antes cabia uma casa só. Você paga a conta da festa.

A Matemática da Preguiça Inteligente

Vamos comparar o trabalho de ser "Senhor Barriga" com a vida mansa do investidor de renda passiva.

Imagine que você tem R$ 500.000 na mão hoje.

Cenário A: O Investidor de Tijolo

Você compra um apartamento.

 * Aluguel Bruto: R$ 2.500 (sendo otimista).

 * Descontos: IR, imobiliária (10%), manutenção, vacância.

 * Líquido na mão: Uns R$ 1.600... se tiver sorte.

 * Dor de cabeça: Inquilino ligando domingo à noite porque a torneira pinga, reunião de condomínio para discutir a cor do tapete e o medo constante de o imóvel ficar vazio.

Cenário B: O Investidor de Renda Passiva (Soberano)

Você pega os mesmos R$ 500.000 e joga no Tesouro IPCA+ (com juros semestrais) ou em uma carteira sólida de FIIs (Fundos Imobiliários).

 * Rendimento (Tesouro IPCA+): Inflação garantida + Juros (aprox. 6% a.a. reais). O dinheiro nunca perde valor de compra.

 * Renda Mensal/Semestral: Equivalente ou superior ao aluguel, mas sem vacância.

 * Dor de cabeça: Zero. O governo te paga. O fundo te paga. Você não precisa pintar parede nem discutir com síndico.

Não compre problemas, compre ativos

Se você quer morar, a conversa é outra (embora alugar e investir a diferença costuma ser matematicamente superior). Mas para investir, apartamento físico é uma armadilha de classe média.

Em vez de se prender a um imóvel que envelhece, dá despesa e te cobra taxas infinitas, prefira ativos que te pagam para não fazer nada.

 * Quer investir em imóveis? Compre FIIs. Deixe que os gestores lidem com a obra e você só recebe o pix.

 * Quer segurança? Compre Tesouro Direto.

Em 2026, ser inteligente é deixar o dinheiro suar enquanto você descansa. Deixe a dor de cabeça da reforma para quem ainda não descobriu a calculadora.

Gostou? Compartilhe com aquele amigo que está prestes a financiar um "apê na planta" achando que vai ficar rico.